Cet outil est fourni à titre informatif et pédagogique uniquement. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Les calculs reposent sur les règles HCSF 2026, mais chaque établissement bancaire applique ses propres critères d'évaluation. Pour une étude personnalisée de votre capacité d'emprunt, consultez un courtier ou votre banque directement.
Calculez votre capacité d'emprunt précise selon vos revenus et la règle officielle des 35% d'endettement. Découvrez ce que vous pouvez acheter dans votre ville.
Tous les calculs respectent les normes HCSF en vigueur (taux d'effort max 35%, durée max 25 ans).
La capacité d'emprunt, c'est le montant maximum que les banques peuvent vous prêter selon les règles en vigueur. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose deux règles juridiquement contraignantes que toutes les banques doivent respecter sous peine de sanctions de l'ACPR.
En pratique, ces règles signifient qu'avec un revenu de 3 000€ nets/mois, vous ne pouvez pas avoir plus de 1 050€ de mensualité totale. C'est cette mensualité maximale qui détermine, en fonction du taux et de la durée, votre capacité d'emprunt.
Voici les capacités d'emprunt indicatives en 2026 selon vos revenus nets mensuels, sur la base d'un prêt sur 25 ans à 3,41% (taux moyen avril 2026) avec assurance déléguée à 0,10% :
| Revenus nets/mois | Mensualité max | Capacité 25 ans | Capacité 20 ans |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 130 000 € | 112 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 163 000 € | 140 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 195 000 € | 168 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 228 000 € | 196 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 260 000 € | 225 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 325 000 € | 281 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 390 000 € | 337 000 € |
| 8 000 € | 2 800 € | 520 000 € | 449 000 € |
Passer d'un prêt de 20 ans à 25 ans augmente votre capacité d'emprunt d'environ +15 à 20%. Sur un revenu de 3 000€, cela représente environ 27 000€ de capacité supplémentaire. Attention toutefois : la durée plus longue augmente le coût total des intérêts de 30 à 40%.
Chaque dixième de point de taux gagné augmente votre capacité de ~1,5%. Sur 3 000€ de revenus sur 25 ans, gagner 0,3 point de taux (par exemple via courtier) représente +8 700€ de capacité.
L'assurance bancaire (TAEA 0,34%) pèse lourdement sur la mensualité retenue par le HCSF. Une délégation à 0,10% permet de gagner environ 4-5% de capacité. Sur 200 000€ empruntés, c'est +10 000€ de pouvoir d'achat immobilier.
C'est le levier le plus rapide. Un crédit auto de 300€/mois ampute votre capacité immobilière d'environ 50 000€. Si vous êtes proche de la fin du remboursement, soldez-le avant de monter votre dossier : vous récupérez immédiatement la totalité de la mensualité dans votre capacité de financement.
Les banques retiennent en général 70% des revenus variables (primes annuelles, commissions, intéressement). Pour les professions libérales et indépendants, le calcul se fait sur la moyenne des 3 derniers exercices de bénéfice.
Si vous êtes déjà propriétaire bailleur, vos loyers sont retenus à 70% dans le calcul. Une méthode différentielle peut aussi être utilisée : on déduit 70% des loyers futurs des charges plutôt que de les ajouter aux revenus. Cette méthode peut être plus favorable selon les profils.
Les primo-accédants bénéficient d'un accès prioritaire à la marge dérogatoire des 20%. Si votre dossier dépasse légèrement les 35% d'endettement (jusqu'à 37-38%) avec un bon reste à vivre, certaines banques peuvent l'accepter. Au-delà de 38%, les dérogations deviennent exceptionnelles.
Avec 2 500€ nets/mois et sans crédit en cours, vous pouvez emprunter environ 163 000€ sur 25 ans à 3,41% avec assurance déléguée. Mensualité maximale autorisée : 875€. Sur 20 ans, la capacité tombe à 140 000€.
En couple avec 4 000€ nets cumulés (par exemple 2 200€ + 1 800€), vous pouvez emprunter environ 260 000€ sur 25 ans. La banque calcule sur les revenus consolidés. Mensualité maximale : 1 400€. C'est suffisant pour acheter un T3 dans la plupart des grandes villes (sauf Paris et Lyon centre).
Oui, indirectement. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt complémentaire à 0% qui peut financer jusqu'à 50% de votre achat (résidence principale, primo-accédant, conditions de ressources). Il s'ajoute au prêt principal sans alourdir le taux d'effort dans les mêmes proportions, augmentant donc votre pouvoir d'achat global. Depuis 2025, le PTZ est étendu au neuf sur tout le territoire.
Les CDD ne sont généralement pas pris en compte par les banques classiques. Exceptions : enseignants en intérim, intermittents du spectacle, fonctionnaires en contrat. Si vous êtes en CDD, il vaut mieux attendre la titularisation ou se tourner vers des banques spécialisées (BPCE, Crédit Agricole régional). Un co-emprunteur en CDI peut aussi débloquer le dossier.
Délais moyens en 2026 : 2 à 4 semaines entre le dépôt du dossier et l'accord de principe. Puis 2 à 3 semaines supplémentaires pour l'offre de prêt définitive. Total : 1 à 2 mois. Privilégiez le démarchage en parallèle de plusieurs banques + courtier pour gagner du temps. Préparez tous les justificatifs en amont (3 derniers bulletins de paie, 2 derniers avis d'imposition, 3 derniers relevés bancaires).
Calcul-Pret-Immo.fr est une plateforme éducative française proposant des simulateurs de financement immobilier. Cet outil aide les futurs acquéreurs à comprendre les règles officielles du crédit immobilier édictées par la Banque de France et l'ACPR.
Transparence : Cet outil applique les règles HCSF publiées. Les estimations utilisent les taux de marché d'avril 2026. Aucun engagement bancaire ne peut être déduit de ces simulations.