Cet outil est fourni à titre informatif et pédagogique uniquement. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Les calculs reposent sur les règles HCSF 2026, mais chaque établissement bancaire applique ses propres critères d'évaluation. Pour une étude personnalisée de votre capacité d'emprunt, consultez un courtier ou votre banque directement.
Estimez en 30 secondes vos frais d'acquisition selon le barème officiel : ancien, neuf, par département. Détail complet et comparaison automatique.
Tous les calculs utilisent les barèmes officiels actualisés au 1er janvier 2026.
Lorsque vous achetez un bien immobilier en France, vous devez vous acquitter de ce que l'on appelle communément les « frais de notaire ». Cette appellation est trompeuse : sur 100€ versés au titre de ces frais, environ 80€ vont à l'État et aux collectivités (taxes), 10€ couvrent les démarches administratives (débours), et seulement 10€ rémunèrent réellement le notaire (émoluments).
Le montant total dépend de trois facteurs principaux : le prix du bien, la nature du bien (ancien, neuf ou terrain) et le département où se situe le bien. Notre simulateur applique automatiquement les bons taux selon ces critères.
C'est la plus grosse partie des frais de notaire dans l'ancien : environ 80% du total. Les DMTO sont des taxes que le notaire collecte pour le compte de l'État, du département et de la commune. Ils ne rémunèrent en aucune façon le notaire.
Depuis avril 2025 et la loi de finances 2025 (article 116), les départements ont pu relever leur taux de 0,5 point, le faisant passer de 4,50% à 5,00%. La majorité des départements (87 sur 96) ont voté cette hausse, portant le DMTO global à 6,40665% dans la plupart des cas.
Quelques départements maintiennent un taux réduit :
Il s'agit de la vraie rémunération du notaire pour la rédaction de l'acte. Ce barème est fixé par décret et identique dans toute la France. Il est dégressif par tranches :
| Tranche du prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870% |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596% |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064% |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799% |
À ces émoluments s'ajoute la TVA à 20%. Pour les biens vendus plus de 100 000€, le notaire peut accorder une remise jusqu'à 20% sur la part des émoluments calculée au-delà de ce seuil. Cette remise n'est pas automatique : il faut la demander explicitement avant la signature.
Les débours représentent les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur : consultation du cadastre, état hypothécaire, géomètre, frais postaux, diagnostics. Comptez en moyenne 1 200 € à 1 400 € selon la complexité du dossier.
La Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) est une taxe forfaitaire de 0,10% du prix de vente (avec un minimum de 15€), versée à l'État pour l'inscription au service de publicité foncière.
La différence est frappante : on passe de 7-8% à 2-3% des frais selon le type de bien. Cette différence ne s'explique pas par la rémunération du notaire (identique dans les deux cas), mais par le traitement fiscal.
Dans le neuf (VEFA ou clé en main, achevé depuis moins de 5 ans et vendu pour la première fois), le promoteur a déjà payé la TVA à 20% sur le prix, et celle-ci est intégrée au prix de vente affiché. En contrepartie, les DMTO classiques sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715%. Résultat : sur un bien à 300 000€, vous économisez environ 15 000 €.
Depuis la loi de finances 2025, les départements peuvent voter une réduction des DMTO jusqu'à -50% pour les primo-accédants achetant leur résidence principale (n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années).
Attention : cette mesure n'est pas automatique. Elle dépend de la délibération de chaque conseil départemental. À ce jour (2026), seule une minorité de départements ont effectivement voté cette réduction. Vérifiez auprès de votre ADIL départementale ou de votre notaire avant de prévoir cette économie dans votre budget.
Pour un bien ancien à 200 000€ dans un département au taux majoré (6,41%) : environ 15 800 € de frais (DMTO 12 813€ + émoluments 2 364€ + débours 1 200€ + CSI 200€). Pour le même bien neuf : environ 4 870 €. Soit une différence de près de 11 000 €.
En général non. Les banques considèrent que les frais de notaire doivent être couverts par votre apport personnel (avec le minimum 10% requis). Certaines banques acceptent toutefois de financer les frais dans le cadre de prêts à 110% pour des dossiers solides (CDI, primo-accédant, bonne épargne). Renseignez-vous auprès de votre courtier.
Les frais de notaire sont à payer le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, par virement bancaire effectué quelques jours avant. Vous ne payez ni au compromis, ni à la promesse de vente. Quelques mois après la signature, le notaire peut vous rembourser un éventuel reliquat si les débours réels ont été inférieurs à l'estimation initiale.
Les frais de notaire ne sont pas récupérables en tant que tels. En revanche, dans le cadre d'un investissement locatif (LMNP, location nue avec déficit foncier), une partie peut être amortie ou déduite des revenus fonciers. Consultez votre expert-comptable pour le traitement fiscal optimal selon votre situation.
Pour un terrain à bâtir, les frais sont similaires à l'ancien : environ 7 à 8% du prix. Cependant, si vous achetez un terrain auprès d'un professionnel (lotisseur, aménageur) soumis à la TVA, vous êtes dans un régime proche du neuf avec des frais réduits à 3 à 4%. Vérifiez le statut TVA du vendeur dans le compromis.
Calcul-Pret-Immo.fr est une plateforme éducative française proposant des simulateurs de financement immobilier. Cet outil aide les futurs acquéreurs à comprendre les règles officielles du crédit immobilier édictées par la Banque de France et l'ACPR.
Transparence : Cet outil applique les règles HCSF publiées. Les estimations utilisent les taux de marché d'avril 2026. Aucun engagement bancaire ne peut être déduit de ces simulations.